相关政策：澳门和记娱乐场,菠菜导航网：人民政府澳门和记娱乐场,菠菜导航网：印发澳门和记娱乐场,菠菜导航网：“三旧”改造实施意见的通知

一、出台背景

为加快推进“三旧”改造工作，自2016年以来，广东省人民政府、原广东省国土资源厅先后出台了《广东省人民政府澳门和记娱乐场,菠菜导航网：提升“三旧”改造促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96 号）、《澳门和记娱乐场,菠菜导航网：印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规〔2018〕3 号）、《广东省人民政府澳门和记娱乐场,菠菜导航网：深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）等一系列“三旧”改造政策文件。新的政策文件在规划管理制度、公益性用地落实、审批职权调整、超标“三地”处理、地价计收及供地方式、整体成片连片改造、拆迁“钉子户”问题等方面都提出了新的内容与规范管理要求。而我市市府办自2010年印发《澳门和记娱乐场,菠菜导航网：“三旧”改造实施意见（试行）》（开府〔2010〕7号）（下文简称“原实施意见”）至今，近十二年间“三旧”改造政策基本处于停滞阶段，现行的《实施意见》与省最新政策内容已明显脱节。因此，亟需对现行《实施意见》内容进行修订与细化，以便充分释放最新“三旧”改造政策红利，推进我市“三旧”工作开展实施。

二、起草依据及过程

（一）起草依据

《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国土资源部澳门和记娱乐场,菠菜导航网：深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）、《广东省澳门和记娱乐场,菠菜导航网：提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知意见》（粤府〔2016〕96号）、《澳门和记娱乐场,菠菜导航网：深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《广东省人民政府澳门和记娱乐场,菠菜导航网：深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省行政机关规范性文件管理规定》（广东省人民政府令第93号）、《江门市市区“三旧”改造实施办法》（江府〔2021〕13号）、《澳门和记娱乐场,菠菜导航网：“三旧”改造实施意见（试行）》（开府〔2010〕7号）。

（二）起草过程

通过征求意见、网上公示、组织听证、局党组会议审定、市司法局审查、市常务会讨论等程序，我局对《实施意见》进行了不断修改完善，最终形成了送审稿按程序报批。

三、政策框架内容

《实施意见》共十章节（含附则），42条款，具体内容如下：

第一章总则包括五条条款内容。本章主要明确了《实施意见》的制定依据及原则、“三旧”改造概念及适用范围、“三旧”组织架构与部门职责、“三旧”改造项目分类等内容。

第二章标图入库包括两条条款内容。本章主要明确了标图入库应满足的相关规定及标图入库动态管理等内容。

第三章规划管控包括六条条款内容。本章主要明确了“三旧”改造项目规划体系、“三旧”改造专项规划和年度实施计划的编制与审批、项目预申请的条件流程、改造方案的编制与审批、公益性用地移交标准与程序等内容。

第四章分类实施改造包括三条条款内容。本章主要明确了旧城、旧村、旧厂的改造模式与改造流程等内容。

第五章用地处理包括三条条款内容。本章主要对开平的用地审批进行调整完善，包括集体土地完善转用、征收手续，国有土地完善转用手续，办理集转国手续，三地及其他用地转用、征收手续，违法用地处理与处罚标准，供地方式等内容。

第六章地价计收与分配包括四条条款内容。本章主要是明确了旧城、旧村、旧厂三大改造类型不同供地方式的土地出让价计收标准和收益补偿标准。

第七章鼓励扶持措施包括九条条款内容。本章主要是在省市政策文件的基础上，从鼓励土地成片连片开发、简化规划调整程序、鼓励实施微改造、支持优先审批、加大经费保障、税费优惠、金融扶持、历史文化保护、行政司法保障等多方面，制定了多样化的鼓励扶持措施。

第八章项目监管包括四条条款内容。本章主要明确了“三旧”改造项目监管协议、“三旧”改造项目退出机制、“三旧”改造资金监管制度以及实行信息全流程公开等内容。

第九章法律责任包括两条条款内容。本章主要明确了改造主体、“三旧”管理部门及其工作人员的法律责任等内容。

第十章附则包括四条条款内容。本章主要明确了《实施意见》的用语含义、与其他政策的衔接过渡、实施期限、解释责任等内容。

相比原《实施意见》，本《实施意见》内容存在以下九大变化：

一是标图入库规定更加明确；二是“三旧”改造管理流程体系更加规范；三是“三旧”改造规划管控体系更加完善；四是公益性用地落实更有保障；五是旧城、旧村、旧厂改造流程更加具体；六是历史用地手续处理措施更加优化；七是地价计收标准更加优惠、收益分配更加合理；八是“三旧”改造批后监管机制更加健全；九是“三旧”改造支持措施更加全面。

四、重点内容解读

一是建立职能架构，明确部门职责分工。为了更好地统筹推进全市“三旧”改造工作，保障“三旧”改造工作顺利开展，《实施意见》提出成立由市长任组长的“三旧”改造工作领导小组，同时明确市自然资源部门、市发展和改革部门、市住房和城乡建设部门、市科工商务部门、市财政部门、市税务部门、市农业农村部门、市文化广电旅游体育部门、市城市管理综合执法部门、市司法行政部门、各镇（街）政府等部门的“三旧”改造工作职责。

二是规范“三旧”改造常态化全流程管理。为加强常态化管控以及项目实施监管，增加“项目预申请”、“实施监管”两个环节，确定“标图建库——年度实施计划——项目预申请——改造方案——实施监管”五层管理流程体系，使“三旧”改造流程更加规范。

三是明确项目申请的改造面积要求。为保障“三旧”改造用地的完整性及成片连片，避免改造地块过于零碎，明确提出预申请的项目改造面积原则上不得低于10亩。若项目面积小于10亩但确需实施改造的，则由市人民政府按照“一事一议”原则进行充分论证后研究确定。

四是完善规划体系，简化规划调整程序。为确保旧改项目能在规划指引下有序实施，突出规划引领作用，补充并明确对于涉及国土空间详细规划（控规）未覆盖或者调整的项目，需开展控规编制或调整论证后，才可按控规规划设计条件继续推进“三旧”改造项目的程序。其中，对于改造后为工业用途的“改工”项目，确需调整规划指标，可以通过规划条件论证出具规划设计条件，无需调整控制性详细规划。

五是优先保障公益性用地供给，促进城市形象提升。对涉及将工业用地改变为其他经营性用地的自行改造项目应将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于公益性项目建设。对公益性用地移交不足的，可补缴与应当移交用地等价的土地价款，或通过按比例折抵无偿移交公益性项目建筑面积；对于超出情况的，由政府有偿收回或用于与“工改居”项目联动改造。

六是明晰三类旧改项目的实施路径，分类推进“三旧”改造。分别明确旧城、旧村、旧厂项目的改造模式，包括政府主导、自行改造、合作改造；分别明确旧城、旧村、旧厂项目的具体改造流程，包括项目前期准备阶段、方案编制阶段、方案审批阶段、批后实施阶段四大阶段的具体内容与要求。其中，土壤污染调查环节调整前置到前期准备阶段的标图建库环节同步开展，避免项目开展到后期因土壤环境调查结果不达标而搁置的情况；明确规定改造后涉及住宅功能且以协议出让方式供地的改造项目，项目原权利人需按相关要求联动完成相应规模的“工改工”、“工改公”或者“工改农”，因客观原因无法实施联动改造的，允许原土地权属人缴纳货币抵扣款。

七是历史用地手续处理措施更加优化。依据《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》，明确规范各类用地报批手续。同时，对于违法用地的处理，明确了违法用地处理的时间范围界定及罚款标准。

八是调整土地增值收益分配机制，使地价计收与补偿更加合理。明确不同改造类型的地价收益分配比例。其中，对于“工改工”项目类型，采用协议出让的，工业用地提高容积率，不改变用途且不延长使用年限的，不需补缴地价；采用公开出让的，按公开市场交价计提相关费用后全额补偿给原权利人（含村集体），加大对“工改工”的支持力度。

九是制定多样化的鼓励扶持措施，充分释放政策红利。在省市政策文件的基础上，从鼓励土地成片连片开发、简化规划调整程序、鼓励实施微改造、支持优先审批、加大经费保障、税费优惠、金融扶持、历史文化保护、行政司法保障等多方面，架构更全面的鼓励扶持措施体系，充分释放政策红利。其中成片连片开发措施就包括允许通过房地产权转移到单一主体实施改造、国有和集体土地打包出让统一改造、土地调整置换、“工改工”项目土地混合开发等多种手段。

十是强化行政司法保障，解决拆迁“钉子户”难题。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的全面改造项目，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，原权利主体可通过申请政府裁决以及强制执行等手段要求限期搬迁。

十一是健全“三旧”改造批后监管机制。为加强“三旧”改造事中事后监管，健全监管机制，《实施意见》明确了“三旧”改造的项目监管协议与退出机制。除由政府组织实施的改造项目外，其他项目均应在项目改造方案报市人民政府批准后，由各镇人民政府（街道办事处）与项目实施主体签订实施监管协议。对未按时限及协议要求实施改造的，则依法依规追究相应责任。

联系人：潘志萍       联系电话：2257701